В Україні Міністерство розвиток громад та територій підготувало законопроєкт, який дозволить розпочати знесення старих хрущовок і будівництво замість них нових будівель більшої поверховості. Зокрема, в діючі правила внесуть норму, згідно з якою для реконструкції потрібна буде згода 75%, а не 100% жителів.

Про це виданню “Гордон” розповіла замголови фракції “Слуга народу” Олена Шуляк. Закон, який дозволяє зносити старі будівлі і будувати на їх місці нові, діє ще з 2006-го. Але його норми прописані так, що реалізувати можливість практично неможливо.

“Ви ж розумієте, що 100-відсоткової згоди від усіх мешканців на розселення не одержати ніколи. Це просто неможливо. Тому Мінрегіон підготував законопроєкт, який стосується зниження цього бар’єру: якщо 75% мешканців згодні, тоді можна приступати до розселення”, – розповіла нардеп.

Знесення будівлі і будівництво нового об’єкта буде відбуватися за рахунок забудовника. Багато житлових кварталів було побудовано з урахуванням, що поруч з будинками є місце для “нульової будівлі”. Тобто в першу чергу повинні звести новий “нульовий” будинок, потім переселити мешканців з старого в новий, знести перший будинок, побудувати на його місці новий – переселити мешканців з наступного будинку вже в другий побудований будинок і так далі.

В Україні прийшов час зносити тисячі багатоповерхових будинків. “Хрущовки” будувалися як тимчасове житло, в результаті ні радянська влада, ні український уряд, так і не прийняли рішення: що робити з побудованими будинками. За минулі десятиліття мільйони квадратних метрів нерухомості визнали aварiйнuмu, але і в таких будинках продовжують жити сім’ї.

“Обозреватель” розібрався, що чекає українців, які живуть в застарілих “хрущовках”.

Пора під знесення

В Україні тільки офіційно визнали aвaрiйними 75 млн квадратного метра житла. Для прикладу, в столиці “застаріли” 3055 багатоповерхових будинків. А це більше 211 тис. квартир. Проблема зношеного житла для України стає з кожним роком все більш актуальною. І поки Міністерство регіонального розвитку, житлово-комунального господарства і будівництва тільки розробляє чергове пропозиції, в різних містах України одна за одною руйнуються багатоповерхівки.

Так, в минулому році на вулиці Катеринославській в Одесі зруйнувалися балкони чотириповерхової будівлі. Як повідомляють в ГСЧС Одеської області, балкони впали вдень, дивом ніхто не пoстрaждав. У Запоріжжі мешканці будинку на вул. Бульвару Шевченка, 42 кілька місяців тому вели онайлн-трансляцію в соціальних мережах, фіксуючи, як в просівшій багатоповерхівці пішли величезні тріщини по стінах. Зруйнувалася плитка біля будинку. Багато жителів будинку прийняли рішення переїжджати зі своїх квартир в той же день. Подібні ситуації регулярно виникають в різних куточках України.

Ремонтом конкретного будинку може зайнятися місцева влада, розповідає експерт в сфері нерухомості Максим Бабуряк. Але таким чином проблему не вирішити. “Якщо нічого не робити, в 2020 році у нас будуть райони хрущоб. Залишаться в них жити тільки найбідніші. Тут один вихід – масштабна загальнодержавна програма”, – заявив Бабуряк.

Хрущовки в Україні почали будувати ще в 50-х роках. Термін їх експлуатації – 50-60 років. З огляду на те, що в багатьох багатоповерхівках за весь цей час жодного разу не проводили капітальний ремонт, такі будівлі потрібно було знести ще кілька років тому. Член правління Спілки фахівців з нерухомості Лариса Ставинога вважає, що зносити потрібно не тільки будинки, які вже знаходяться в aвaрійнoму стані, а всі панельні хрущовки. Експерт пояснює: технології, які застосовували при будівництві таких будинків, не відповідають жодним сучасним стандартам, тому навіть капітальний ремонт не “врятує” ситуацію.

“Якщо будівля цегляна і в непоганому стані, то можна реконструювати і продовжувати її експлуатувати. Якщо будівля панельна, її потрібно зносити. Всі панельні хрущовки мають термін експлуатації менше, ніж у цегляних будинків. Панельні будинки, які будувалися в ті часи, не відповідають сучасним вимогам. Зараз будують з використанням керамзитобетонних панелів, тобто використовують і керамзит, і бетон. Такі панелі міцніші, вони не так пропускають тепло. А ті панелі, які використовували в хрущовках, не відповідають сучасним вимогам “, – розповідає Лариса Ставинога.

Крім того, в панельних хрущовках, пояснює експерт, шви робили на стику і після цього закладали. За минулі десятиліття перепади температури і волога фактично їх зіпсували. “Панельні хрущовки потрібно однозначно зносити”, – підсумувала експерт в сфері нерухомості.

Генеральний директор “Укрбуд Девеломент” Олег Майборода вважає, що зносити потрібно навіть цегляні хрущовки. Так, вартість капітального ремонту і заміни всіх комунікацій порівнянна з витратами на будівництво нової багатоповерхівки. Але новобудова, впевнений експерт, прослужить близько 100 років. У той же час термін експлуатації хрущовки за допомогою ремонту можна продовжити приблизно на 15 років. Тобто це всього лише відстрочить рішення проблеми.

“Якщо міняти всі комунікації, дах, встановлювати нові вікна та двері, термомодернізувати будинок, встановлювати індивідуальний тепловий пункт, це буде дуже дорого коштувати. Настільки дорого, що економічно доцільніше може бути побудувати нове житло економ- або комфорт-класу. А враховуючи, що термін експлуатації панельної “хрущовки” – 50 років, і цей термін уже вийшов або ось-ось підійде до кінця, є лише один вихід – зносити і будувати заново “, – пояснює Олег Майборода.

Квартири в “хрущовках” краще не купувати, а проблему треба вирішувати на державному рівні

Експерти не радять продавати квартиру в цегляній хрущовці в хорошому стані недалеко від будинку, але і купувати таку нерухомість – не найкращий варіант. “Якщо ви молода пара і плануєте виховувати в цій квартирі дітей,”хрущовки” не варто навіть розглядати”, – пояснює Бабуряк.

А ось тим, хто вже живе в такому житлі, швидше за все, доведеться чекати допомоги від держави. Приватні забудовники не хочуть вкладати гроші в реконструкцію застарілих кварталів. Так, відсутність пільг і жoрcткі нормативи по максимальній щільності призводять до того, що подібна інвестиція може просто не окупитися. Крім того, уряд досі не розробив необхідні нормативні акти, незважаючи на те, що закон “Про реконструкцію житлових кварталів” прийнятий ще в 2006 році.

Лариса Ставинога впевнена, що вирішити проблему можна тільки за допомогою загальнодержавної програми. Приватні забудовники можуть брати участь, однак, під пильним контролем влади.

“Це повинна бути державна програма. Повинні побудувати, наприклад, 20-поверховий будинок. Знести кілька 5-поверхівок і переселити в новий будинок жителів. Це питання має вирішуватися по всій Україні. Хто не хоче їхати і не хоче отримувати те, що їм пропонують, нехай чекають, поки буде побудовано щось інше. Якщо у вас є право власності і держава забирає нерухомість, має відшкодувати грошима, або дати житло “, – пояснює експерт.

Головна проблема – нестача коштів. Для того, щоб переселити всіх жителів застарілих хрущовок в нові будинки, державі знадобляться мільярди гривень. І грошей на масштабну реконструкцію немає ні в місцевих, ні в державному бюджетах.